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地价出现拐点预示地产股牛市来临色

2019-02-02 00:03:08

  地价出现拐点预示地产股牛市来临

  经历四月下旬的调整之后,市场再度出现强劲上涨。在这个过程豁达大度、容忍异己中,我们注意到土地市场出现了一个标志性的事件:土地价格在四月底出现逆转,五月初香港市场对此做出强烈反应,很多内地房地产股出现了当日上涨10%至20%的走势。从以往的情况来看,这往往意味着地产业已经走向复苏,而不是此前人们广泛预期的反弹。基于这一因素,我们认为

地价出现拐点预示地产股牛市来临色

,房地产板块已经出现了系统性的中长期机会,通俗讲,地产股牛市来临了。

  土地市场出现明确拐点

  四月份中国经济看点,是土地市场的回暖和“地王”的再现。先是温州原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格,成为09年目前为止的“单价地王”。再是大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块,成为本月总价“地王”。

  然后我们又看到,深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2宗捆绑地块,14分钟内举牌113次,以高出底价2.7亿的价格成交,地块溢价51%。上海青浦徐泾镇3号地块有10家开发商参与竞价,金地以5.6亿摘得地块,地块溢价水平高达82%。重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后,以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中,地块溢价43%。

  这一组数据表明,中国土地市场出现了集体复苏。土地市场的回暖,再度印证了当前楼市的回暖:开发商无论是资金实力上,还是对未来楼市的信心上,都在回暖。而近期国务院发布的商品住房项目资本金比例将下调的通知,将再度为房企资金松绑,使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。H股的中资地产股对此作出强烈反应,碧桂园和雅居乐地产全周分别上涨23%和26%。沪深地产指数分别上涨10%和15%。

  土地拐点将引发地产股在二、三年内上涨4至6倍

  那么,为什么资本市场会对地价拐点给出如此强烈的反应?这是因为地价拐点是确认房地产板块中长期趋势的重要的标准。

  2007年12月前后,厦门集美地块和广州金沙洲地块地价出现大幅下沉,与相近地块相比,土地单价的跌幅在50%左右。在这样的背景下,笔者撰文指出房地产板块向下的拐点已经确认,股价跌幅将在60%-80%左右。从后来房地产指数运行情况看,沪深房地产指数跌幅正好在80%左右。

  当时我们预测地产股下跌60%至80%的主要依据是地产股的NAV(预测净资产值)情况,在房价一个预期向下的市场中,地产股的NAV会出现20%至30%的下调,与此同时,分析师们由于对地产股的谨慎态度,会在NAV基础上再给出20%-50%的折价。两重影响下,地产股出现60%至80%的下跌是正常的。

  在回到当前市场,在地价确认向上拐点后,地产板块的运行将出现显著的重估,这种重估和地价确认下跌时,正好是相反的。首先,它将纠正此前的NAV下调和股价对于NAV的折价,在这个基础是地产股的价格就将上涨2至3倍;其次,随着地价的进一步回暖,分析师对地产股的NAV预测会出现20%至30%的调高;与此同时,对地产股的估价方面,会在NAV基础上再给出20%至50%的溢价。所以,地产股可能已经上涨2至3倍的基础上,进一步上涨1至2倍。终的目标是,地产指数创出新高。在这个过程里面,地产股从点计算的累计升幅可能达到400%至600%。当然,这可能需要二至三年的时间来实现。

  中国房地产业在政府的强力支持下提前复苏

  这次地产业的调整结束的时间要普遍早于业内人士的估计,我们可以从地产商2008年年报看出这一端倪。直到年报发布的3月份,龙头老大万科依然认为地产业调整尚未见底;但在4月下旬的机构投资者会议上,万科高层承认对于地产市场过于谨慎,已经失去了在去年四季度的拿地时机。

  引发地产业调整结束的主要动力来自于居民潜在压抑的购房需求,而这种需求又与政府的支持有关,其中降低按揭贷款利率相对于降低了2成左右的房价。

  也就是说,在金融危机的大背景下,中国房地产业在政府的强力支持下提前复苏;而基于长男士透明纱内裤期的看法,人们对于住房需求在城市化达到60%前,依然存在较强的动力。所以,长期与短期的结合导致地产业在经历18个月的调整后,将迎来更加美好的前景。

  这里值得一提的是梁锦松近期的观点:个人来说,我对中国的房地产行业是很看好的三指手套,从宏观的角度来看,你可以看到一个很大的人口基数,很快的城市化速度,迅速形成的中产阶级,以及城市改建,然后整个银行业放贷还没有过度今天工作不努力杠杆化户内写真机。所以长期来看,房地产行业会很好。我们黑石会在住宅房产/零售房产上,都有所投资。

  积极看待地产业和地产股投资

  就短期来看,房屋销售有望在未来两个季度保持活跃态势,而房价则有望保持平稳或略微上涨。

  一方面,由于国内流动性持续改善,而银行的贷存比率也将会上升;而且政府不会过早转向收紧流动性。基于这一判断,我们认为今年不会有任何净流少生一些狂气动性遭抽走的情况出现,在此基础上,房屋成交将保持活跃态势。而07、08年压抑需求的释放,将导致近一到两个季度的房屋成交保持在目前水平上。

  另一方面,至少从珠三角而言,房价可能见底了。至于房价收入比,我们认为实际的房价应该在倍左右,这意味着房价相对于收入而言,并没有处在很高的水平上。从全国的角度看,房价的调整可能也将告一段落。

  基于以上的分析,我们积极看待地产业和地产股投资。

  (作者为中证投资首席分析师)

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