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张炜半个地产股不怕房价跌三成

发布时间:2019-04-08 17:50:47

张炜:“半个地产股”不怕房价跌三成?

导读

面对明摆着的高房价风险,若银行自我安慰于压力测试的乐观结果,不对房贷风险保持警惕,不及时调剂信贷结构及加快业务转型,早晚将尝到“击鼓传花”的恶果。

观察本报张炜

银监会主席助理阎庆民在“两会”期间接受媒体采访时表示,针对房地产调控对银行坏账的压力,银监会已经做过压力测试,底线数字是30%。面对阎庆民透露的信息,外界其实不感到意外,此前已有多家银行公布过房贷压力测试的乐观结果。可对于十分依赖房贷业务的国内银行来说,投资者很难放心其完全可控制楼市风险。

房贷压力测试的话题,去年以来屡次受到关注。2010年半年报披露时,某大型银行高管透露房贷压力测试结果:即使在房价下跌50%的极端情况下,该行房地产开发贷不良率上升约1.6个百分点,个人房贷不良率上升约1.2个百分点,整体风险可控。IPO路演时,光大银行公布压力测试结果表明,在重度压力(房价降30%、利率上升108基点)下,该行房地产开发贷款不良率上升1.3个百分点、个人住房贷款不良率将上升0.81个百分点,整体影响处在可承受范围之内。换言之,即便房价出现30%幅度的下跌,楼市也不会把银行“拖下水”。

然而,这样的压力测试结果,与市场预期存在一定的差异。坦率地说,外界没有银行自认为的乐观,很难相信房价下跌30%只是影响银行近2个百分点的不良率。房贷压力测试显得十分神秘,多数银行没有公布具体结果,更不要说表露测试的细节。究竟怎样的测试方式与标准,摹拟了怎样的卑劣情形,包括银行股股东在内的公众不清楚。可在外界看来,30%的调剂幅度不算小,恐怕整个楼市都会被赔钱效应“惊吓住”。若楼市成交随房价下跌急剧萎缩,银行遭受的信贷风险不止于多些“断供”案例。单纯由贷款购房者缺乏还款意愿来推算房贷风险,难免过于简单化。

近些年的国内经济增长,很大程度上得益于房地产市场的繁华,商业银行的房地产贷款占比较高。如果算上房地产开发贷款、建筑业贷款及个人按揭贷款,涉房类贷款不是个小数字。曾有一种说法,把银行股称作“半个地产股”。2009年上半年,某股份制上市银行的上述3项贷款共占其全部贷款总额31.2%,之前几年甚至突破了40%。去年以来,特别是遭到政策调控的影响,各银行涉房类贷款的占比有所下降。例如,深发展(000001,股吧)披露的2010年年报显示,2010年累计发放个人房贷179亿元,住房按揭贷款余额在全部个贷业务的占比由年初的64%降至57%;房地产业贷款余额则由2009年末的232.54亿元降至2010年末的225.27亿元,占全部贷款比重从2009年底的6.47%降至5.53%。这样的变化,表明银行意识到过度依赖涉房类贷款的风险,开始主动调剂信贷结构。不过,由于总量仍很多,一旦楼市震荡,势必带来一定的负面影响。这犹如股市调剂,基金虽然可以主动下降仓位,但难以有效规避大盘重挫的冲击。

假定房价下跌30%,银行承受的风险将是多方面的。更大的风险未必来自贷款者缺乏还贷意愿,以及开发商的资金链风险,而是房地产业与其他行业及宏观经济的联动风险。而且,房价下跌及成交低迷后,会导致银行本身遭受抵押物变现难。那些过度依靠房地产市场带动经济增长的地区,若经济结构调整不及时,不是没有堕入低增长困境的可能。多种风险的叠加影响,反应到银行资产表上不容轻视。值得注意的是,国内迄今没有真正遭遇过楼市调剂,房价还在保持上涨势头,商业银行对楼市风险未必具有足够的警惕性。国际评级公司在美国次贷危机发生前的乐观,就是典型缺少警惕性的误判行动。实际上,国内楼市融资严重依赖银行贷款,开发商的自有资金比例偏低,楼市调整带给银行的风险是较大的。

房价下跌三成看似是遥远,更多人更愿意相信房价中长期呈上涨趋势。可面对明摆着的高房价风险,若银行自我安慰于压力测试的乐观结果,不对房贷风险保持警惕,不及时调剂信贷结构及加快业务转型,早晚将尝到“击鼓传花”的恶果。

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